Sari la conținut
Pe scurt
- Suprafața unui imobil se verifică în primul rând în cartea funciară și în documentația cadastrală, nu în certificatul energetic.
- Certificatul de performanță energetică este obligatoriu la vânzare, dar nu înlocuiește actele cadastrale și nu este „actul de suprafață”.
- La imobilele vechi pot exista diferențe între ce apare în acte și ce există în teren; dacă diferența contează, trebuie verificată actualizarea cadastrului.
- Pentru vânzare, vânzătorul trebuie să predea cumpărătorului documentele cerute de lege; ce lipsește sau nu se potrivește trebuie confirmat înainte de semnare.
Ce act arată suprafața unui imobil
În practică, suprafața unui imobil se verifică în actele cadastrale și în cartea funciară. Dacă imobilul este intabulat și documentele sunt actualizate, cartea funciară arată datele oficiale despre imobil, iar documentația cadastrală explică tehnic cum a fost măsurat și identificat în teren. Pentru un cumpărător, acestea sunt actele relevante atunci când vrea să vadă suprafața înscrisă oficial.
Dacă imobilul este vechi, apar frecvent situații în care suprafața nu este trecută clar în actele mai vechi sau nu coincide cu realitatea de astăzi. Aici nu ajută certificatul de performanță energetică ca probă a suprafeței; el este un document separat, cerut la vânzare, dar nu stabilește dreptul de proprietate și nu ține loc de cadastru.
Pe scurt: dacă întrebarea este „unde găsesc suprafața oficială?”, răspunsul util este „în cartea funciară și în documentația cadastrală, după caz”. Dacă suprafața lipsește din acte sau e neclară, trebuie confirmat dacă există cadastru actualizat ori dacă e nevoie de întocmirea sau corectarea lui.
Surse: Servicii online ANCPI – Extras de carte funciară pentru informare Regulament (A) 13/10/2006 – Portal Legislativ Legea (A) 7 13/03/1996 – Portal Legislativ
De ce certificatul energetic nu este actul de suprafață
Certificatul de performanță energetică este cerut la vânzarea unui imobil, cu excepțiile prevăzute de lege, dar rolul lui este diferit: arată încadrarea energetică și alte date tehnice despre clădire. Dacă în acest certificat apare și suprafața utilă, acea mențiune nu transformă documentul în act cadastral și nu rezolvă singură eventualele neconcordanțe din cartea funciară.
Asta înseamnă un compromis important pentru cumpărător și vânzător: certificatul energetic poate fi util ca informare suplimentară, dar nu trebuie folosit ca singura bază pentru suprafață. Dacă datele din CF, cadastru și certificatul energetic nu coincid, trebuie clarificat ce document reflectă situația actuală și dacă este nevoie de actualizare tehnică.
Pentru vânzare, este relevant și faptul că certificatul energetic se întocmește pe adresă și are valabilitate limitată în timp. Înainte de tranzacție, vânzătorul trebuie să verifice dacă documentul este încă valabil și dacă imobilul intră în categoria pentru care este cerut. Aici trebuie confirmat concret de un specialist sau de notariat, în funcție de tipul imobilului și de actele existente.
Surse: Servicii online ANCPI – Extras de carte funciară pentru informare
Ce verifici la un imobil vechi
La un imobil vechi, verificarea corectă începe cu întrebarea: există carte funciară și este ea actualizată? Dacă suprafața nu apare deloc sau apare diferit față de realitate, nu presupune că un singur document poate rezolva problema. Este posibil să fie nevoie de documentație cadastrală nouă, de actualizare a datelor sau de clarificarea diferenței înainte de vânzare.
Exemplu ipotetic: dacă în acte apare o suprafață de 48 mp, iar măsurarea din teren arată 52 mp, diferența nu se „corectează” prin certificatul energetic. Într-o astfel de situație, trebuie verificat ce spune cadastru, ce spune cartea funciară și dacă este necesară o lucrare de actualizare. Fără această etapă, cumpărătorul riscă să semneze pe baza unor date incomplete.
Pentru proprietăți vechi, este important și un detaliu practic: uneori actele istorice folosesc descrieri care nu mai corespund standardelor actuale. Tocmai de aceea, înainte de vânzare, merită cerută o verificare a documentelor existente și, dacă e cazul, o măsurare făcută de firmă specializată. Dacă ai nevoie de clarificare pentru o situație concretă, este util să discuți cu echipa înainte de a merge mai departe.
Surse: Servicii online ANCPI – Extras de carte funciară pentru informare Regulament (A) 13/10/2006 – Portal Legislativ Legea (A) 7 13/03/1996 – Portal Legislativ
Ce se predă la vânzare
La vânzare, cumpărătorul trebuie să primească documentele cerute de lege și cele necesare pentru identificarea corectă a imobilului. Certificatul de performanță energetică face parte din acest pachet pentru imobilele la care este obligatoriu, dar el nu ține loc de act de proprietate și nu înlocuiește cartea funciară sau cadastrul.
Dacă vrei un răspuns scurt, corect și sigur pentru client: suprafața se dovedește prin actele cadastrale și prin cartea funciară; certificatul energetic este obligatoriu la vânzare, dar are alt scop. Când actele nu se potrivesc, trebuie confirmat ce document este cel actual și dacă este nevoie de actualizare înainte de semnare.
Dacă vrei să verifici rapid ce acte ai și ce lipsește, discută cu echipa ca să vezi ce pași sunt necesari înainte de vânzare.
Surse: Servicii online ANCPI – Extras de carte funciară pentru informare Legea (A) 7 13/03/1996 – Portal Legislativ
Surse
- Servicii online ANCPI – Extras de carte funciară pentru informare
- Regulament (A) 13/10/2006 – Portal Legislativ
- Legea (A) 7 13/03/1996 – Portal Legislativ
Informațiile sunt generale. Pentru situația ta, confirmă detaliile juridice, fiscale sau financiare cu specialistul potrivit.
Din informații,
în pași concreți.
Discută cu echipa OXIA despre planurile tale.
Hai să vorbim Estimează costurile notariale